房地产市场结构性失衡与银行信贷风险防范

房地产市场结构性失衡状况分析　1998年以来，我国房地产业快速发展，房地产市场供销两旺，供需总体保持平衡，房价走势比较平稳，房地产市场基本呈现平稳、理性的发展态势。但是从2002年年初开始，长期在高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，如房地产投资增长远高于销售增长，部分地区房价增长过快，等等，这是过去几年所没有的。结构性失衡主要表现在以下几个方面：　投资增长超出销售增长，空置面积增加。房地产行业本身投资不断增加，加上其他行业的投资者和海外投资商资金的大举进入，为房地产市场加了旺火。根据国家统计局提供的数据，在2001年房地产投资高速增长的基础上，2002年1～9月房地产开发投资又增长29．4%，天津、河北、江西、浙江、海南等地区投资增幅高于销售增幅20个百分点；2002年前三个季度，我国商品房竣工面积11342．1万平方米，增长26．4%，销售面积11129．1万平方米，增长24%，二者增速相差2．4个百分点，实际面积之差达到213万平方米，造成商品房空置面积进一步增加。据统计，我国商品房空置面积已超过12500万平方米，空置率大大超过国际公认的10%的警戒线。同时由于新开工面积大量增加，今后还会迎来竣工面积的不断加大，这将对房地产市场的供需矛盾造成更大压力。　部分地区房价增长过快，超出居民承受能力。国际上衡量房价高低的一个权威指标是房价收入比，即一个国家或城市的年平均上市房价与居户年平均收入之比。世界银行的研究报告认为，房价收入比在3倍至6倍之间比较适当。而据对我国35个大中城市的调查统计，房价收入比基本上都超过6倍，平均水平为7．8倍。考虑到我国房地产市场中旧房上市的比例还比较小，一定程度上拉高了总体房价水平，所以这个比例可能还只是稍高于合理水平，但在部分城市，如北京、沈阳、贵阳、南京、广州、杭州、西安等地，该比例均超过了10倍，房价已经明显超出居民的承受能力。　中高档房产比例过高，经济适用房较少。近几年来，市场上经济适用房的供应占商品住宅的比例只有20%左右，2001年更是减少到18．7%。商品房的品种结构严重失衡。一方面市场上推出的大量高档住宅乏人问津，另一方面经济适用房则供不应求，大量中低收入家庭望房兴叹。目前，市场上过剩的主要是高档住宅和写字楼，以北京为例，目前空置的700万平方米商品房当中，每平方米4000元以上的中高档住宅占了大部分，而每平方米3000元以下的就较少空置。　房产开发企业中有实力的少。国内大部分房产开发企业是规模小、自有资金少、实力弱的小型企业，在全国近3万家房地产开发企业中，资质二级以上的仅占10%。房地产开发企业负债率普遍偏高，平均负债串达到75%。大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。　房地产投资和消费中的欠理性行为　近几年来，由于经济持续快速发展、人民生活水平不断提高、住房制度改革、城镇化进程加快等原因，房地产市场获得了快速发展，因而理论界和业界普遍认为相比于20世纪90年代初的房地产热，这个时期的房地产发展主要是由真实的住房需求推动的，而且房地产市场还有相当大的发展空间。然而在这当中，出现了一些欠理性的行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。　一是政府盲目推动。由于房地产对地方GDP增长的贡献率较高(据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1．3个百分点，间接贡献率为0．6到1．2个百分点，两者相加共计1．9到2．5个百分点)，一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。政府推动房地产市场的另一个意图，是很多地方政府把出售土地作为解决地方财政困难的一个行之有效的办法，因为房地产市场发展越快，土地的需求量就越大，价格也就越高。地价上涨推动房产成本上升，成为房价上升的重要因素，在房地产市场热点地区这种趋势更加明显，一些房地产热点地区土地成本平均约占商品住宅开发总成本的40%以上。　二是企业过度投资。近几年来房地产行业的高额投资回报，吸引了大批资金的介入，不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。据不完全统计，涉足房地产行业的上市公司目前已经有300多家，而其中100多家是2001年进入的。房地产市场的快速增长和较高的投资回报率还吸引了外商投资的大幅增长，2001年房地产投资资金来源中，外商直接投资增长了50%。　三是个人非理性消费或投资。出于超前消费的心理，一些购房者超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者以多种方式大量介入房地产市场，放大了当地的房地产需求，造成楼市一路飙升，当地一般居民的真实需求反而难以实现。一些建成的商品房虽然已经售出，但并无人员居住，购房者出于投资目的买进，或空置待价而沽，或已经是价高无人问津，形成了新的“空置”。由于用于自住的购房需求难以承受过高的房价，一旦出于投资目的的新购房需求不再跟进接盘的话，这种高价支撑下的楼市就可能陷入危机。　商业银行应防范信贷风险稳步发展房贷业务　通过对房屋开发贷款及住房按揭、住房装修等个人贷款的投入，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金叫，占比一直保持在23%左右，国内房地产开发贷款与房地产开发资金同步增长。1998年房地产开发贷款余额2680亿元，2001年为4203．8亿元，房地产开发贷款占全部金融机构贷款之比从1998年的3．1%上升到2001年的3．7%。与此同时，银行个人住房信贷高速增长。1998年以来，个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1998年初增加了5425．95亿元，增长了32．55倍。到2002年9月底，金融机构个人住房贷款余额已达7432亿元，据统计，目前个人住房贷款在个人买房支出的比例超过50%。由此可见，银行对开发商和个人的信贷支持，是房地产市场的主要资金来源，是房地产市场高速发展的重要助推器。　目前银行房地产信贷最为常见的操作方式是先贷给房地产开发商开发性贷款，银行同时向该楼盘购房者提供按揭贷款，然后以房产销售回笼款归还，即以购房者按揭贷款取代了房产开发商开发性贷款，整个过程一般采取封闭运作，贷款风险似乎得到了很好的控制。然而，这个判断是基于真实的市场需求作出的，在房地产市场虚热、结构失衡的情况下，很多环节都会发生资金链断裂，形成银行资金沉淀。比如由于房产市场过热，抬高了土地价格，也相应提高了商品房价格，由于价格过高导致房屋不能售出，开发商就不能归还贷款，银行就变相成了“房东”。因此，银行必须关注房地产结构失衡问题，在防范信贷风险的基础上，稳步发展房地产信贷业务。　树立正确的发展现。我国的房地产市场无疑有极为广阔的发展前景，商业银行在这个行业中大有可为。事实上近几年来银行也在分享着高速成长的房地产市场给自身带来的回报。据统计，目前在各个贷款品种中，个人住房贷款的不良比率基本上是最低的。因此，商业银行应把握这个潜力巨大的市场，稳步推进房地产信贷业务发展。但是，房地产业是一个高投入、高回报，同时也是高风险的行业，它可以点石成金，同时也可以化金为土，因此要准确把握其运行规律，不能一哄而上，而要认真分析市场、企业和项目，有选择地支持优质客户的优质项目，有效防范和抵御信贷风险。　认真研究市场。针对部分地区房地产市场过热的情况，银行：要认真研究市场，分析各地实际的住房需求和价格承受能力，确立当地房地产项目的信贷进入和退出标准，对于当地政府和媒体对房地产市场的热推要保持清醒和冷静，对购房中投资比例较高的地区要认真分析投资需求的来源和走向。　选择优质企业和优质项目。由于房地产市场的参与者越来越多，竞争也更趋激烈，加之行业主管部门对房地产市场的管理不断规范，众多的房地产企业势必进入一个不断洗牌的格局，一些实力弱、经营水平差的企业将被市场所淘汰。商业银行要重点支持那些实力雄厚、业绩优良的房地产开发企业。在房地产开发项目中，要重点支持那些房屋质量好、居民有价格承受能力的项目，对那些高价格的项目要慎重对待。　加强个人信用调查。当前，一人购入多套住房伺机获利的现象比较普遍，而银行提供的“转按揭”等金融产品又为这种投资创造了很好的条件。由于全社会个人征信系统尚未建立，个人很容易在多家银行办理多笔按揭业务，一旦这种投资失败，银行将面临处理抵押品的境地。另外，还有一些滞销楼盘的开发商与自己的员工签假合同骗取银行按揭贷款，直接把风险转嫁给银行。因此银行在发放个人住房贷款中要注意对个人信用情况和还款能力的调查，有关部门也要加快全社会个人征信系统的建设。　加强信贷管理。要严格执行人民银行有关规定经营住房贷款，如对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的开发贷款；对个人住房贷款，要求所购楼盘多层楼房主体结构封顶、高层楼房完成主体结构的2／3，个人首付款不得低于20%。同时，商业银行总行要根据下辖分支机构所处地区的经济发展水平和信用状况、分支机构信贷管理水平制定相应的授权、授信制度和信贷操作流程，既为房地产业发展提供更好的金融服务，又有效防范信贷风险，提高自身经营效益。　《中国金融》2003年第7期　2003年07月07日（完，空心雨论文网）