The New Theory of Housing Price Adjusted By Interest Rates
[摘要] 我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。政府为了控制房价，采用调节利率的宏观调控方法。此调控措施在取得了初步效果的同时，也给带来了负面影响。
[关键词] 房地产市场 有效需求 投机需求 宏观调控 利率 税收
一、未来几年住房需求仍大于供给
房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，它的大小由多方面因素决定，其中包括国民经济的发展水平，城市化水平，房地产价格，消费者收入水平，国家政策等等。总体上来讲，可以分为两类，即消费需求和投机需求，这三类需求也体现了房地产所具有的多样性、层次性和阶段性特征。而消费需求也称为有效需求。也是目前以及将来几年的房地产市场中主要的需求。并且这部分有效需求所对应的供给是小户型的普通住宅。
房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。 全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。
市场交易房地产供给,是指通过一定的交换关系,经过必要的市场交易程序,以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。
非市场交易房地产供给,是指通过划拨,配给手段满足社会需求的房地产,以及新旧体制摩擦导致的,具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。
目前，房地产市场供给主要是以市场交易供给为主。在我们国家，由于对项目可行性研究不够重视，房地产开发商没有意愿承担社会责任等原因，导致现在我国房地产市场的供给结构不平衡。别墅等大户型的供给过剩，而普通住宅等小户型供给严重不足。现在的住房空置率居高不下，在相当大的程度上是由于大户型的共给过剩引起的。
因此，我国房地产市场的现状是大户型供给过剩和普通住宅供给不足共同存在。目前普通住宅远远不能满足有效需求。因此在许多大城市出现了排队购买普通住宅的现象。所以我国房地产市场中的主要矛盾是普通住宅的供小于求。
我国的房地产市场中，影响需求的因素主要有以下几个方面：
(1)从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是国家或地区政局的稳定性。二是政府基本政策的导向。三是政府有关政策的连续性和透明度。国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以此因素影响需求的权重较小，应从下面经济因素考虑。
(2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。二是国家的发展水平和人均可支配收入。三是国家经济发展的周期。在众多经济因素中经过分析判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。
其中，我个人认为在第二个因素里面人口状况对需求的影响是刚性的。民政部23日发布的2006年民政事业发展统计报告中指出：我们每年大约有940多万对新人结婚。这些新结婚的人的年龄中绝大部分位于25-30岁之间。受传统观念的影响，我国的年轻人结婚都要买房，几乎没有租房结婚的情形。实际情况是，这些新婚夫妇不论是否能负担的起新房，婚后对住房的需求都成为定式。加上每年都有大约100万的离婚人数，说明总共会有大约1000多万人需要购买房屋，并且无论是结婚者还是离婚者，他们对住房面积的大小不会小于70平方米左右。以此计算，每年的有效需求总共为1000万×70平方米＝70000万平方米。而我国2006年的小户型普通住宅供给只有41560万平方米。由此可见，我国的普通住宅供给严重不足，存在着严重的供给小于需求的局面。并且将在未来几年内长期存在。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在日前召开的第二届中国环渤海房地产论坛上也表示，我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。