从房屋管理体制变革来看，在计划经济体制下政府不仅是居民房屋的所有权人而且是房屋的管理主体。住房体制改革以后房产权为居民所有，同时政府的房管职能被企业所取代。在这房屋所有权人和房屋建管主体分离之际，必然要求承接房屋管理职能的企业由管理者向服务者转变，即将房屋管理转变为物业服务，或者说将房屋管理和维修建立在服务基础之上。然而当物业管理企业忽视服务或以管理名义侵害业主权利之时，由个体维权到成立组织共同维权就成为拥有房屋的居民的共同需要。
表四：社会发展进程的比较
|
比较 |
居委会 |
业委会 |
|
成立背景 |
建国之初为了加强城市街道 居民的组织和工作 |
90年代中后期全国住房体制改革，居民成为房产 所有权人，为参与房屋管理的需要 |
|
成立时间 |
1954年前后，同年12月颁布 《城市居民委员会组织条例》 |
1991年深圳等沿海地区先期成立，全国各地随之 发展，2003年9月《物业管理条例》实施 |
|
自治诉求 |
无涉居民产权，无涉自治诉求 |
居民成为业主以后，为维护房产权而产生强烈的自 治需求 |
五、居委会性质：是基层政府派出的具有自治性质的机构
综上比较，居委会不仅缺乏居民自治与维权的内在诉求，而且缺乏作为居民自治组织的确定性和代表性，其工作职责虽然有自治事项但主要是行政事务。它的显著特征类似国外地方自治政府派出的自治机构。作为基层政府派出的居委会是地方政府体系由行政向自治转变的雏形，并且具有贯彻基层政府意图和管理城市社区的行政与自治的双重功能与职责，而业委会是一个未能包含全体居民并有待改进和完善的拥有房产权居民的自治组织。
为此，重新确立居委会法律地位，改进业委会和业主大会的结构，将其扩大至全体居民成为当务之急：
（一）澄清居委会的性质和职能。明确居委会是基层政府派出的自治机构，属于行政自治范畴。它对社区具有行政和自治双重功能，对居民自治组织发挥监督和制约作用，但不能与居民自治组织相混淆。这有如国外地方自治进入社区的基础部分。
（二）改革居委会体制，精简人员、减少事务。对居委会三大类工作重新进行归类，将可以交由社区服务站和社会组织的事务，以“政府购买服务”的方式尽可能地转让给他们，不要贪图“含金量”而抓住不放。国外社区管理人员只有2-3人，而居委会少则5-9人， 多则10-20人，有的甚至超过20人。
（三）制定《居民委员会自治法》。根据居委会的特征和定位，对1989年底颁布的《居委会法》和正在征求意见的《居委会法（修订稿）》进行修订，重新规定其地位、性质、职能、产生方式以及与居民自治组织关系和内容，确立居委会的法律属性和地位。
（四）制定包括全体居民的自治法律制度，同时改进业委会和业主大会结构。由于越来越多的居民成为房屋所有权人，而这些业主在城市社区建设中发挥越来越重要的作用，因此在业主基础上吸纳所有社区居住者，形成包括社区全体居民的自治组织，使业主大会成为涵盖全体居民的自治大会，业主委员会真正成为社区居民的自治委员会。因此建议制定《社区居民自治组织法》、重新修订《物业管理条例》，确立业委会的法律地位，确立新型的居委会和社区居民自治组织之间的权利与义务。