如果地方政府不严格执行政策维护社会公平和正义的底线,无论房地产在市场如何交易倒卖,城镇居民中占人口比例80%左右的中低收入者毕竟是房产的最终接盘者,将长久承担着巨大的购房压力,这必定会使他们产生诸如不满、抵触,甚至反抗的情形,以致于造成社会各阶层各个群体之间的恶性互动。近二十年房地产业的发展造就了一批暴富阶层,也让中低收入者因购房陷入长期的负债。
为了实现社会的安全运行和健康发展,必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。即政府要切实转变职能角色,从经济人转向公仆,树立科学的政绩观,制定合理的产业政策,平衡各社会结构收益;开发商、投资者和投机者要具有一定的社会责任感,遵守法律法规;普通百姓要积极民主参与公共政策的制定和监督等。也要实现包括房屋和土地在内的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员,保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地分配。
房地产调控政策的新制度经济学分析
在传统经济学角度看来,只有通过市场价格机制的自动调节作用,才能使各种生产要素得到合理的配置和有效利用,从而使一国的经济得到最大限度的增长。然而发达国家经济的实践从一个侧面证明,市场的能力是有限的。因为现实生活不存在,也不可能存在像亚当斯密所描述的那种完善市场,市场本身的缺陷说明市场经济理论有缺陷,何况我国房地产市场处在摸索前行阶段,经济尚处于转型期,体制、政策与现实的矛盾冲突如不能得到妥善解决,沉积日久将成为社会动荡的隐患。而指导我国房地产市场建设的理论是借用国外存在缺陷的市场经济理论和国内不成熟的市场理论。只有经济学家职业的严肃性促使经济学家严肃地去考虑社会中的个人和群体的伦理信条时,经济学家的经济模型和经济理论才能适用于现实世界。
从理论上讲,市场无疑是配置资源、促进经济效率的一种方式,,而制度强调纠偏市场失灵,保证市场机制的持续运行。科斯认为,现实的市场经济运行的缺陷在于经济环境的外部性,传统经济学把制度因素作为一种既定的“外生变量”,并将市场价格机制描绘成和谐的、无利益冲突的、无摩擦的过程,而忽视了制度对资源配置的影响。因而在新制度经济学看来,由于土地资源的稀缺性和人的需求的无限性,必然导致人们为争夺稀缺资源而产生的利益冲突和相互矛盾。如果不建立合理土地资源利用秩序,来解决在土地资源稀缺条件下人们因使用资源而发生的利益冲突,那么就不仅难以实现土地资源的合理配置和有效利用,反而会由于竞争秩序混乱而造成资源浪费,不供应或者供应不足经济适用房用地,造成中低收入者只能望楼兴叹,而大量中高档房屋空置的现象,从而难以实现房地产经济持续发展。
在土地不相容使用的关系中,权利的安排和分配应以效益最大化为依据,解决不相容使用可以有多种权利安排或者分配模式。确认开发商占用土地开发高档房的权利而否认中低收入者有其屋的权利,其结果将导致中低收入者流落街头;也可以作相反的安排,其结果是开发商放弃开发房地产。当然还可以作第三种安排,开发商进行开发,同时中低收入者获得补偿(如开发商让利售卖或者政府征税后补贴)的权利,而在此种情况下,又必须使开发商所贡献出的补偿不超过其经营所得;同时又必须使中低收入者获得的补偿足以反映其实际损失,亦即交易双方的边际收益等于边际成本。由于不同的权利安排或者分配模式会产生不同的效益。因此效益最大化成为各种模式选择的依据,而制定和选择模式的主体只能是政府,只有政府选择恰当的制度性安排才能达到和谐双赢。
因此,解决房地产的外部性问题,既可用市场手段,也可用制度手段。制度性安排促使人们选择最有利于效益优化的模式,即是促使人们通过市场交易手段解决外部性问题,这种促使外部性问题内部化的制度性安排才是最好制度安排:适时恰当调整利率杠杆、税费,制定弱势群体的保障性措施,引导富人建立具有爱心的良知、穷人不仇视富人的平和心态,政府坚守公共服务的职能,而不是与民争利。