海洋具有巨大的效用，并一直为人所利用，但海洋在很长一段时间里并非私法上财产权利的标的物，其中一个重要的原因在于长期以来人们对海洋通常不能进行排他性的使用。人类对海洋的传统利用方式是船舶航行和捕捞渔业，这两种利用方式均不能构成对海洋排他性的支配。一物可被排他性支配的前提，是该物能被特定化，即“物权法上的物必须具有可以被特别认定的性质，难以被特定化的物难以为物权所支配，因而无法成为物权法中的物”[1].在现代测绘技术进入日常生活之前，由于日常生活中用通常测量定位不能将海洋的一部分与其他部分明确区分，即不能将海域特定化。由于海域不能特定化，尤其是海域不能作为不动产登记的标的物，因而在传统民法上海域不能成为财产权利客体。我国《宪法》和《民法通则》在规定所有权制度时，没有明确将海域列为所有权客体的范畴，《民法通则》及《土地管理法》等也没有明确将海洋列为土地之一种形态。
但是在近年，海洋的部分海域也开始成为私法规范的对象，其变化的动因在于经济的需要、对海洋利用技术的提高以及对海洋利用方式的变化。随着人口的增加和生产技术的发展，人类愈加注重海洋资源的开发利用。人们利用海洋资源方式的更新和范围的扩大，特别是海洋养殖业和海洋采矿业的迅速发展，导致人们对海洋的一部分即海域的排他性使用逐渐普遍化。从事海洋养殖业，诸如养殖鱼类、藻类、虾蟹类、贝类等，需要长期稳定占有使用特定的海域；从事海洋采矿业，诸如海上开采石油天然气，需要在采矿区建筑钻井平台或采油平台，这也要长期稳定占有使用特定的海域；另外，在离开海岸的水中修筑建筑物或游乐设施，划出一定海域作为业者经营的游览观光区或休闲游乐区等等，也需要长期稳定占有使用特定的海域。人类对海洋利用方式的变化，提出了许多必须以回应的。（1）从事海洋养殖业或海洋采矿业等，需要对特定海域进行长期的稳定的占有使用，而且这些特定海域可以利用现代测绘技术简便确定。因而这些特定海域具有可利用性和可特定性，完全可以作为民法上的物。（2）为了有效利用海洋资源，特定海域利用者的经营活动必须得到法律保护，必须不受他人干涉。因此，不仅要通过公法维护国家对海洋的支配，也要通过私法维护海域利用者对特定海域的支配。（3）从事海洋养殖业或采矿业的经营者因此对特定海域存有特别的经济利益，这种经济利益首先应当得到民法的确认和保护。（4）对特定海域使用过程中所涉及的各种关系中，包括海域使用者与海域所有者即国家之间的关系，这种关系不能仅仅通过行政法来调整，也要通过民法来调整[2].
传统民法上物的概念在大多数情况下是通行的，但并未考虑到海域、水流等这类具有流动性、不宜从同一性的角度把握的物。海水本身是无法特定的，但将海水放到一定的空间上来理解则是可以特定的。就我国法律的规定来看，海域的特定性强调其空间性，对海域的理解应该是特定范围内的海水体（而非海水量）及其海床、底土。
对于特定海域的利用是由众多权利主体进行的，这就是对海域资源的共享性，一人（包括人和法人）利用行为一般均会到其他人的利用，例如，海域处在不断的运动中，某一海域的海水流到另一某片海域中，同时另一片海域的海水又补充进来，海水就是在这样的运动中存在着，也正是由于海水的这种流动性，使得海洋污染的规模更大速度更快，一个地区的海洋事故会迅速波及其他地区，迅速形成规模性的灾难。海域的共享性不仅指不同海域使用权人之间的共享，还应包括不同时期对同一海域的共享，涉及到可持续发展目标的实现。为此，必须对各种利用行为进行有效的规范。
海洋使用权作为用益物权之一种，同样须以不动产登记作为权利公示方式。但是在传统的不动产登记中，海域不属于登记范围。建立海域使用权制度，必须解决有关海域使用权登记的主管机关、登记方式等问题。海域虽然广大，用现行测绘技术完全可以对特定海域予以准确定位，确定其四至边界。对于具体海域使用权的标的物范围，可以根据其面积大小、离岸远近，分别采取设置浮标定位、根据沿岸测量标志相对定位或者地理经纬坐标定位的方法予以确定，并记载于登记主管机关的登记簿上。由于海域使用权具有特殊性，其登记上具有技术性，而且对于海域应当统一管理，因此海域使用权的登记应当由海洋行政主管部门统一负责。由此以来，的不动产登记部门可采取两套体系，土地上不动产登记由房地产管理部门负责，海域使用权的登记由海洋管理部门负责。