开发商在第一种情形下导致成本增加的行为,往往不能够通过增强监督与审计来进行控制,即此时的管制机制必然导致低效率。而在第二、三种情形下,虽然开发成本作为经济适用房开发企业内部信息,政府管制部门不能够充分了解和掌握,为了保证管制的效率,投入资源了解被管制开发企业的实际成本信息,从而产生的检查和验证成本,形成管制成本。因此,该管制模式可能导致开发企业的低效率行为,或者管制的高成本。
经济适用房最高限价管制模式分析
最高限价模式,也就是政府管制部门,对被管制经济适用房的价格制定一个最高限价,开发商可以选择该价格水平之下的任意价格来销售其所开发的经济适用房。政府管制部门一般在开发之前确定最高限价,并作为经济适用房开发合同的一个组成部分,来对开发企业的销售价格进行管制。
经济适用房的开发商,在获得政府部门授权开发经济适用房之后,在房地产市场上具有一定的垄断力量,因此,其行为类似于一个垄断的供给者,在经济适用房市场中,开发企业在事后销售市场上形成的垄断地位决定了其定价行为,最高限价与成本之间的不同情形,会影响开发企业的行为选择以及管制的效率,因此最高限价管制合同会面临“交易约束”,即,开发商是否有积极性履行开发合同。
最优垄断定价小于等于最高限价
此时,最高限价对经济适用房开发商的约束不是紧的,即开发商确定价格等于其最优价格,该价格小于最高管制价格,此时,管制实际上是不发挥作用的。因此,最高限价政策可以得到很好的履行。并且,这种管制方式不仅在事先而且在事后均是可以自我实施的,并且可以得到有效的结果。
最优垄断定价大于最高限价
此时,最高限价对开发商的约束是紧的,而开发商按照最高限价进行销售,并不是其最优的选择,即,利润并没有达到最大化。即开发商实际确定的价格低于其最优价格,因此开发商会调整其行为,寻求利润最大化。因此,在事后,开发商往往没有积极性来履行合同,而是倾向于通过游说政府相关管制部门,更改最高限价,以便达到利润最大化的目的,在这种情形下,会出现事后合同的可执行问题。在这种情况下,我们又可以将其分为两种情况:
管制价格虽然小于开发商的最优价格,但是大于开发商的平均成本。开发商可以从经济适用房的开发中获得正的利润。虽然开发商的利润并不是最优水平时的利润,但是开发商仍然会履行合同,并从中获得回报,此时的价格管制行为,通过降低价格扩大了需求,提高了社会福利水平。因此,该管制合同在事后仍然能够获得一个有效率的结果,并在一定程度上提高了社会福利水平。
政府规定的最高限制价格,小于开发商的成本,从而开发商不能从合同的履行中获得正的回报。此时,企业没有积极性履行合同,即开发合同事后是不可执行的,开发商将寻求提高最高限价。在这种情形下,政府事先的最高限价管制实际上也是没有效率的。
最高限价管制方法的优点是被管制开发企业成为剩余索取者,即开发企业降低成本的努力,会提高自身的利润,而在回报率管制中,降低成本的努力反而会减少其利润水平,从而最高限价管制解决了回报率管制中可能存在的“道德风险”问题,即开发商出于最大化利润的动机,在签订开发合同之后,开发商有积极性控制开发项目的成本,以求最大化利润。同时,由于政府管制部门通过最高限价进行管制,该管制行为并不依赖开发商事后的开发成本信息,因而在一定程度上也减少了对开发成本进行检查和监督的投入,降低了管制机制签订合同之后的执行成本。
房地产开发周期一般比较长,易受将来不确定性因素影响,当未来可能出现的状态越是不能清楚地加以预见和清楚地表达时,签署最高限价合同和执行该合同的成本越高,交易成本就会越高。因此,当市场实际情况发生变化之后,导致开发企业成本增加,最高限价不能够满足开发商正常从事开发的需要,而政府对最高限价进行调整,也会受到一些行政性或社会性约束,比如,受到社会质疑、召开听证会等,使得调整成本增加,增加了管制机制运行的交易成本,从而价格管制的效率受到影响。根据《办法》的规定,在最高限价管制条件下,政府管制部门事先必须了解开发商的成本信息,对开发商实际开发成本进行预测,然后再在确定合理回报率的基础上,确定最高限价。实际上,政府部门在确定实际成本时,仍然会受到不对称信息的不利影响,因为在对市场成本的了解和预测能力方面,开发商具有比较优势,此时开发商可能会误导管制部门,提供错误的信息,使得管制效果受到影响。