3 预算约束效应。房地产价格的上升对于消费者的影响可以说是“几家欢乐几家愁”，对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格的上扬当然可以促进财富的上升；但是，对于没有住房、主要依赖租房的消费者来说，房地产价格的迅速上升会推动租金的上升，进而使得这些租户减少消费。具体而言，消费预算约束效应的大小，取决于购买住房的消费者的比率。
4 流动性约束效应，这一效应的具体影响因为于不同的金融体系的特点不同而不同。如果房地产价格变化了，通过抵押贷款供楼的消费者可能在银行的要求下对房地产价格的变动部分重新申请信贷，如果金融体系不要求或者支持这种贷款，那么此种效应的影响就十分有限。
具体地说，如果房地产价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的信贷，获得更大的流动性；但是，与此形成对照的是，如果房地产价格大幅下跌了，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用保障，从而加大了消费者的流动性约束。当前，中国香港市场上因为房地产价格的大幅下降，已经形成了一定比率的负资产客户群，这些客户用于申请贷款的住房的市场价值已经大幅下降到客户未偿银行贷款余额之下，从而增大了银行的信贷风险。
5 替代效应，即是指如果房地产价格大幅上升，会促使希望购买住房的消费者减少开支，以便增加储蓄以便在未来购买高价的住房。“长安居，不大易”，住房价格的上涨会促使消费者未雨绸缪，减少当期消费。
三 不同的金融体系下股票和房地产价格波动对于消费支出的影响存在差异
由上述股票和房地产价格波动对于消费支出的影响渠道可以看出，金融体系在其影响环节中发挥了十分重要的作用。总体上说，发达程度不同、体制特点存在差异的金融体系，股票和房地产价格波动对于消费的影响也就不同。
通常来说，我们可以把全球主要的市场经济国家的金融体系划分为以金融市场为主导的金融体系（market-based financial system，如美国、英国、加拿大）和以银行为主导的金融体系（bank-based financial system，如德国等）。这两种金融体系的差异又可以进一步区分为：金融市场规模的大小；股票持有者是否广泛；股票期权的使用是否广泛等。如果不考虑日本等一些特殊案例，那么，一般来说，金融市场导向的国家和地区，其股票市场的规模相对来说要大一些，股票的持有比率较高，期权的使用也相对广泛一些。
相比较而言，在金融市场为主导的国家，由于股票市场对于普通大众的广泛渗透、以及期权等金融衍生产品的相对发达，房地产融资体系也相对完善，因而股票价格在长期内对于消费的影响较之银行为主导的金融体系要大一些。
当然，尽管目前的研究表明股票价格的上扬通常会影响到消费的增长，但是，对于房地产价格的上升来说，其对于消费的影响并不确定，这主要是因为影响房地产价格和消费支出的因素众多，许多因素是相互影响甚至相互抵销的，因而很难作出一个划一的判断。不过，可以确定的是，房地产融资体系比较发达的国家和地区，房地产价格的波动对于消费支出乃至总体经济运行的影响会更为明显一些；而且从发展趋势看，房地产价格的波动对于消费的影响在全球范围内正在呈现上升的趋势，值得我们关注。
2002年1月20日于香港跑马地
主要参考文献
Campbell, J.Y ,1991, The response of consumption to income: a cross-country investigation, European Economic Review, 35.
Alexander Ludwig, The impact of changes in stock prices and house prices on consumption in OECD countries, IMF Working Paper, WP/02/1.
随着各国金融市场的发展，股票和房地产正在成为对于消费者行为影响显著的资产种类。从国际上看，从1990年以来，欧美国家股市市值的大幅上升，以及以日本为代表的一些国家的股市所经历的剧烈波动，都对于其消费水平形成了明显的影响。与此同时，房地产价格波动的影响力也在扩大，根据美国联邦储备银行主席格林斯潘在2001年作出的判断，当年美国房地产价格的波动对于消费的影响要大于股票，而且这一趋势在美国还在强化。