一、不动产物权变动的模式
关于物权变动，我国物权法草案第九条表述为“物权的设立、变更、转让和消灭”。引起物权变动的原因，又可以分为两类，一类是因法律行为引起的物权变动，即基于当事人的意思表示而发生的物权变动；二是非因法律行为发生的物权变动。在生活和审判实践中，最具有上的重要性和法律上的复杂性的物权变动，是第一类基于法律行为特别是合同发生的物权变动，也就是不动产归属从一个民事主体向另一个主体转移。物权变动模式针对的就是这类不动产变动。
物权变动的模式，是指民事立法对基于法律行为的物权变动进行法律调控的具体方式①。物权变动采取何种原则，由物权变动的立法模式所决定。
（一）大陆法系不动产物权变动的立法模式
纵观大陆法系各国不动产物权变动立法，主要有两种立法模式：（一）意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式。意思主义认为，“物权因法律行为而变动时仅须当事人之意思表示，即生效力，而无须以登记或交付为其成立或生效要件之主义。”②法国、日本立法采取的是意思主义。在债权意思主义立法模式下，物权变动的法律根据与债权变动的法律根据是同一的，即一个法律行为可以产生债权法上的效力，也能够产生物权法上的效力。因为它不承认物权与债权的区分，不承认物权变动与债权变动的法律根据的区分，因此又被称为“同一原则”立法模式③。（二）形式主义的物权变动模式，是指不动产物权变动的成立和生效不仅需要当事人债权法上的意思表示一致，还必须具备物权的公示形式，即不动产登记，并以不动产登记作为物权变动生效的根据④。形式主义的物权变动模式把物权变动区分为原因和结果两个法律事实，因此又被称为“区分原则”的立法模式⑤。形式主义的物权变动模式在各个国家和地区的立法例上，又有物权形式主义和债权形式主义之分。物权形式主义将物权变动分为物权契约和债权契约，债权合同只能发生债权法上的权利义务关系，要发生物权的变动，还必须借助独立的物权合同和物权意思，这种物权意思通过不动产登记表现出来。物权形式主义是完全区分负担行为和处分行为的结果，突出特点是承认物权行为的无因性。德国和我国立法采用这种立法模式。债权形式主义的物权变动，又称意思主义与登记相结合的不动产物权变动模式，是意思主义和物权形式主义的折中形态。采用这种立法模式的国家有奥地利、瑞士、韩国。指物权因法律行为发生变动时，当事人除有债权合意外，尚须践行登记。债权形式主义与物权形式主义的区别在于不承认物权合意的存在，认为债权合同就是物权变动的根本原因。
（二）我国不动产物权变动的立法模式
界多数意见认为我国现行物权立法模式采用的是债权形式主义。我国《民法通则》第７２条第２款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该条款实际上采用的是债权形式主义的物权变动立法模式。此外，在《土地管理法》（第十二条）、《城市房地产管理法》（第三十五条）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（第十六条、第二十五条）、《土地管理法实施条例》（第六条）、《城市私有房屋管理条例》（第六条）中，对土地权属的变更、房屋所有权的转移均明确规定须实行登记，这说明我国现行不动产法基本上遵循了债权形式主义模式的物权变动原则。特别值得注意的是，２００５年７月全国人大常委会公布的《物权法》（草案）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不合同效力。”这已经非常明确物权法立法采取了债权形式主义的不动产物权变动模式，即坚持物权变动原因和物权变动结果区分的原则。