2005的上半年，房地产市场“有惊无险”的遭遇着宏观调控。
半年间，新政不断，影响力之大，可以从一位资深从业人士的话中体会出来：“房地产市场下半年会怎么样，现在没有人能够看清楚。” 政府各个经济主管部门各显神通，纷纷展开了具体而微的“宏观调控”，甚至对房地产行业直接干预。
被调控是房地产行业上半年的主旋律。市场无所适从，经济也无明显损害。于是，房地产依旧红得发紫、股票市场仍旧沉疴未除，这一左一右始终是决策层和老百姓难以释怀的心病。
为此《地产新闻》采访了多家金融机构，以期寻找到下半年房地产金融的走势。
房地产投资呈下降趋势
不久前，中国国际金融有限公司的一份研究报告显示，当前全国房地产投资将维持下降趋势。
中金公司的研究人员分析称，从房地产行业一季度政策频频出台可以看出以上海为中心的长三角市场的调整是不可避免而且很有成效的，国家对行业的调整从04年对供给的抑制转向对需求的抑制，尤其是投资性需求。
一般来说，政策是投资的导向。“从本轮宏观调控直指房地产的趋势来看，政府通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商在开发中的实际支付成本成倍地增长，从而遏制投资。”国泰君安证券研究部房地产行业资深研究员张宇告诉《地产新闻》。
例如要求提高开发企业的自有资金规模；在各地普遍实行土地“招拍挂”后，地方政府也加强了对土地出让收入的追缴，深圳、广东等地要求土地取得者在7—15 日内缴清全部土地出让金；为保护建筑施工企业及施工人员的利益，政府明确规定了开发商不准承建企业垫资建设等，这将对部分缺乏资金实力的中小开发商产生严重的冲击。投资下降自然在情理之中。“政策的最终目的是减少对银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内。房地产市场需要在一个稳定增长的市场中寻求一个合理的收益。”张宇强调。
事实上，来自北京市建委的最新的统计数据已经表明北京市房地产投资增速的下降。北京市1至5月，地产开发完成投资407.1亿元，同比增长7.3%，增速比2004年同期低23.5个百分点；占全社会固定资产投资的57.5％，低于2004年同期1.7个百分点。
银河证券的房地产研究员丁文也表示，下半年房地产投资不会反弹，速度已经被很好的控制住了，还将继续被控制。
此外，中金公司特别提出，市场比较明显的动态是全国范围的拓张继续加速，而热点区域已经从上海转移到北京。
“但是土地开发量和购置量的下降或增速放缓意味着未来供应量的放缓，所以在打压需求的同时，不会出现因过量供应而带来的市场供求大幅度失衡。”中金公司研究员解释说，“因此，我们认为在三季度和四季度房价的过快上涨将受到抑制。”
宏观政策走向
《地产新闻》辗转获得的万科集团的一份内部报告，该报告认为宏观政策尚留有余地，不排除会有更严厉的政策出台。因此，政府将以更多行政手段介入土地资源的结构性分配。地方政府土地出让利益最大化的取向将受到抑制，财政平衡能力将受到挑战，征收不动产税的步伐可能加快。
在此观点影响之下，万科的报告最后指出，本轮调控带来的震荡，将不同于上一轮。由于接盘者众，出现大面积烂尾楼盘的局面不会重演。企业退出市场的方式将由“逃离”变为“撤离”。行业的震荡和周期性调整仍将不可避免，但低谷的形态将与上一轮呈现不同。
伟业资产管理公司总经理张晓晋则认为，整个宏观调控到了一个预防通缩的局面，短期不会有大的变化。
在政策层面，张宇预测将表现为，首先，中央政府将继续严控城市开发用地数量，包括严格限制旧城拆迁的规模，以达到放缓商品房投资规模和创造被动需求的目的，并可能明确土地的国有属性，在土地收入上确定国家与地方之间的分配比例。其次，结合开发用地的“招拍挂”，规定土地在地方政府预算外收入中所占的比例上限，控制这一收入比例不断提高的趋势。第三，实行土地收入的收支两条线，防止地方政府在城市建设上的短期扩张冲动，并且在相当程度上可以防止房地产市场的短期波动。第四，为了缓解地方政府土地收入因新政策的出台而导致的突降，有可能会允许地方政府开征物业税给以补偿。