最初“玩”资产证券化的当属美国，最早可以追溯到20世纪70年代初。当时用以证券化的资产，主要是个人住房抵押贷款。历经三十多年的成长，房贷证券的流通量已超过美国的联邦债券，成为美国债券市场的“主力军”。美国资产证券化成功的经验，迅速“国际化”到世界其他地方。亚洲地区虽然起步较晚，但发展速度并不慢。日本、韩国、我国台湾和香港地区的资产证券化都开展的非常迅速。资产证券化的标的资产，从最初的个人住房抵押贷款，逐渐发展到包括信用卡应收款、机构按揭贷款、汽车贷款等资产， 甚至发展到石油和天然气储备、电影和歌曲版权、未来应收机票款、国际电话费等。从金融资产证券化的角度讲，其交易之所以受到推崇，不仅在于它可以使贷款尤其是长期贷款具有更好的流动性，还在于其可以沟通货币市场和资本市场不仅在于可以改善金融机构资产的质量，还在于可以分散信用风险，缓解资本充足率8%要求的压力，提高金融系统的稳定性和安全性。
由于不同国家或地区制度环境的不同，资产证券化交易的结构也有所不同。但是，无论多么复杂，资产证券化交易结构一般都涉及以下方面：1.资产出售方/发起方；2.特殊目的实体；3.信用增级机构；4.服务机构；5.投资者。
由此，似乎可以给资产证券化下一个简单的定义，那就是：资产证券化是金融机构或其他类型的实体，将其能够产生未来现金流的资产组成一个资产池，并以其为基础向投资者发行证券（广义的证券）进行融资。
那么资产证券化涉及哪些会计问题呢？以上述简图为例分析如下：
l 提供按揭贷款的机构（比如说商业银行）将按揭贷款“卖”给按揭公司，这个所谓的卖的过程是真卖还是非卖（即是否为真实出售）？如果是真卖，那么就应确认资产出售损益，否则就会使问题变得复杂。比如说，是部分真卖还是根本就是形式上的“卖”。不同的情形，对应着不同的会计处理。
l 按揭公司再将按揭贷款转让给特殊目的实体，这个过程也会出现一个真卖还是非真卖的问题，只不过此时的买家不再是按揭公司，而是特殊目的实体。就我国的现实情况而言，要开展资产证券化业务，似乎只有选择信托方式，即特殊目的实体最可能表现为一个信托账户或信托计划。既然是这样，接下来的问题便是，信托账户作为一个特殊的会计主体，它又该如何进行会计处理呢？进一步讲，特殊目的实体（信托）作为一个独立的会计实体，是否应纳入按揭公司合并会计报表范围呢？
l 特殊目的实体受让按揭贷款后，需要将其“证券化”。只有这样，才能最终将按揭贷款“卖”出去。此时，买家成了广大的投资者。正如前述，在我国现实情况下，特殊目的实体最可能表现为特殊目的信托。因此，投资者最后买到的将是一份一份的信托受益凭证。当投资者买入信托凭证时，将现金资产支付给特殊目的信托，而特殊目的信托又将收到的现金支付给按揭公司，按揭公司又将其转付给按揭贷款提供者。如此一个循环下来，按揭贷款提供者便将信贷资产“变现”了。实务当中，这个过程实际上是同步完成的。对于特殊目的信托而言，倒是没有什么很特殊的会计问题。恰恰是信托受益凭证持有人，遇到该如何对受益凭证所附着的收益权进行核算的问题。
l 如果我国采用特殊目的信托方式进行资产证券化，那么还会牵涉到信托投资公司该如何核算的问题。试想一下，信托公司在信托计划设立、信托资产管理、信托资产收益分配等方面都承担着重要的任务。在资产证券化业务的全过程中，信托投资公司也有一个如何进行会计处理的问题。