关键词:物业管理 立法 模式
物业管理,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、化的服务。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到1997年底,仅深圳市就有物业管理1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积4 03亿ｍ2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。
物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。然而,良好的物业管理必须建立在完善的法律基础上。加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律体系,是依法进行物业管理的迫切需要,也是摆在立法机关及其有关部门面前一项十分紧迫的任务。
一、我国物业管理立法的现状及缺陷
(一)立法现状
我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个层次:第一层次,宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳特区住宅区物业管理条例》等等。
物业管理的立法现状表现为以下几个特点:(1)立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有:《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀住宅小区管理标准》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》,等等。目前,还没有物业管理的法律和国务院行政法规。(2)地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后,全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等一大批省、市制定了物业管理的地规。有些省、市正在酝酿立法。(3)立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付阙如。现有的地方法规在一些重大上的规定不统一,甚至相差较大。
(二)立法缺陷
1.立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。2.现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:(1)在房屋管理的和现实中存在二种管理模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。如《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》这两个行政规章在适用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。(2)地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。(3)地方性法规彼此之间也不一致。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定是业主管理委员会须经注册登记,成为社团法人。而有些地方法规则没有作同样的规定。