「内容提要」公示制度是我国正在制定的物权法所需要尽快建立的重要制度。文章从不动产登记制度的 历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力、登记的请求权等方面论述我国的 不动产登记制度及其完善。
「关键词」物权法、不动产登记制度、完善
五 商品房预售登记
商品房预售登记常常被一些学者称为预告登记。所谓预告登记是指为保全债权的实现、保 全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记。预先登记由德国中世纪民法所创立，我国学术 界将其翻译为预先登记、预登记、暂行登记等。在日本民法中，它被称为假登记。我国台湾 地区土地法第79条使用了预先登记的概念。预告登记与一般的不动产登记的区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，也就是登记申请人为 了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生 的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而 只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来 发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该 请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是不动产物权法的重要内容。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第169页 .）预告登记主要有 三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告 登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变 动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生 的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的 先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作 用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取 得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得 到实现。（注：高宏广：《不动产预先登记制度研究》，中国人民大学法学院2000年硕士论文，第22页 .）在我国，有关预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用，并不明显。因为我们 在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主 义。因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重要。这样预告登记在顺位保证方面的 作用就不明显。至于在破产保护方面的作用，现行立法对此尚未规定，因此也难以体现这方 面的作用。从实践来看，预告登记的主要功能还是在于通过商品房的预售登记保护买受人所 享有的权利。
所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人并由 买受人支付一定的定金或价款的行为。对商品房预售的行为，我国法律、行政规章规定要实 行预售登记。1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照 国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”建 设部1994年的《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以 上人民政府房地产城管部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条又规定，如未按规 定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、 吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。从实践来看，实行商品房预售登记的确有利于 保护买受人利益，减少和预防一些不必要的纠纷。由于商品房预售的标的物价值较大，当事 人之间的权利义务也比较复杂，法律规定预售合同应当登记是必要的。但是否需要实行商品 房预售的强制登记，对此学者的看法并不一致。从原则上说，由于预售登记将使买受人取得 一种对商品房的具有物权性质的权利，同时，买受人也可以取得优先购买以及请求法院宣告 出卖人所实施的双重买卖行为无效的权利，所以预告登记可以有效地防止出卖人一房数卖。 正是从这个意义上讲，实行商品房预售的强制登记是必要的。当然，预售登记并不是任何确 定产权变更的登记备案，如未履行该手续，只能责令当事人补办手续，不应使合同无效。如 果认为未办理登记手续的预售合同都是无效的，则不仅使许多正当的交易被消灭，而且会使 出卖人故意不办理登记手续，等价格上涨后，再主张合同无效，这就不利于维护买受人利益 .